ВІТЕР ЗМІН. ЩО ВІДБУВАЄТЬСЯ З ОФІСНОЮ НЕРУХОМІСТЮ?

Нерухомість вже ніколи не буде такою, якою ви звикли її вважати. Проаналізуємо причини детальніше.

Всі в Україні давно звикли вважати нерухомість найстабільнішим джерелом для інвестицій. Хтось інвестує в новобудови, хтось в комерційну чи офісну нерухомість. Про який би тип нерухомості ми не говорили всі, так чи інакше, орієнтуються на матеріали, планування, місцерозташування, інфраструктуру та потенційні перспективи. І кожен бажає отримати ласий "шматок з вишенькою на торті" аби збирати щороку вершки у вигляді пасивного доходу. Однак, якщо ви сприймаєте нерухомість лише як набір якісно змонтованих матеріалів, що знаходяться в гарному або перспективному місці ви вже програли.

Пам'ятаєте казку Ганса Крістіана Андерсена "Дюймовочка". Хто тільки не хотів аби красива Дюймовочка вийшла за нього заміж: син жаби, жук і навіть сліпий кріт. Проте поталанило лише королю ельфів. Але уявімо, що Дюймовочка розійшлася з королем ельфів, їй вже на років 30ть більше, ніж в казці, вона вже не така швидка та красива, в волосі з'явилася сивина, а суглоби починає крутити на погоду. Вірогідно і син жаби, і жук, і навіть сліпий кріт двічі подумають, ніж звати Дюймовочку знову заміж. В принципі, те саме зараз відбувається і з офісною нерухомістю.

Якщо поглянути в історію, то донедавна комерційна нерухомість складалася з трьох основних категорій: офісної, торгової (комерційної) та промислової. Обмежена пропозиція забезпечувала зростання ціни з часом. Власники несли ризик лише під час будівництва та подальшого розвитку цієї будівлі, оренда забезпечувала надійність доходу. Агенти з управління займалися адмініструванням та збирали орендну плату. Потім, в 90-х почалася рецесія, що змусило орендарів переглянути їх підходи до комерційної нерухомості. Ефективність та зменшення витрат стало новою мантрою. Офісні технології ставали всюдисущими, починаючи від імейлу та Інтернету, і пізніше, закінчуючи персональними пристроями, соціальними мережами та гнучким режимом роботи (в тому числі з'явилася нова мантра славнозвісного балансу між роботою та особистим життям, з акцентом на здоров'я та навчання).

Після фінансової кризи 2007 — 2008 років модель роботи знову сильно змінилася, як і вимоги до нерухомості. Фундаментальні зміни в бізнесі, економіці, суспільстві та навколишньому середовищі означали, що взаємовідносини між нерухомістю та орендарями змінюються — швидко та динамічно. Вірогідно, найбільш показовою в довгостроковій перспективі є зміна того, що компанії можуть відмовлятися від оренди офісу взагалі або як мінімум від частини площі, на відмінну від інших корпоративних ресурсів компанії, таких як капітал, люди та обладнання.

Раптово для орендарів нерухомість стала вже не такою реальною чи необхідною, як це було раніше. Якщо нерухомість не така вже і реальна, то тоді яка і що собою являє? Продукт? Товар? Послугу? Професію?

Що змінилося? Вірогідно, що сприйняття споживачами. Комерційна нерухомість сьогодні не може просто відповідати тим самим вимогам, що були десятки років тому і які існували у доінтернетну та доковідну ери. Нерухомість більше не потрібна просто як місце, де люди можуть здійснювати свою діяльність та бути побічним продуктом економіки. Нерухомість це не просто "цегла та цемент" або набір матеріалів, якою її вважали впродовж всього 20 століття, а ті послуги, що надавалися у вигляді адміністрування плати за послуги оренди та збиранні цієї орендної плати абсолютно не враховували побажання споживачів та по факту, не надавали їм жодних "реальних" послуг.

Принаймні до появи моделі офісного обслуговування, яка передбачає оренду за системою "все включено" (оператор надає всі зручності, необхідні для вашої діяльності, включаючи меблі, оргтехніку, системи зв'язку, технічне обслуговування, прибирання та охорону тощо). Нерухомість будували в першу чергу аби втілити очікування інвестора. В той час, коли сприйняття нерухомості інвестором та орендарем абсолютно різне. І це повинно знаходити відображення в будівлях, які будуються не лише для інвестора, а з урахуванням потреб споживача. Наступне, нерухомість більше не може бути "подушкою безпеки" власників будівель, які через довготривалі договори оренди та складні шляхи зміни умов оренди практично не відчувають змін, у порівнянні з іншими галузями. Такий підхід працює проти конкуренції, проти інновацій та проти інтересу орендаря.

Згідно данних дослідження RICS The age of unreal estate, якщо відтворити піраміду Маслоу для базових потреб та накласти її на нерухомість, то отримаємо зовсім нові вимоги, які диктує нам час та споживач. Нерухомості вже недостатньо бути просто безпечною і надійною (відповідати вимогам). Вона повинна:

• бути спроєктованою та управлятися так, щоб орендарі могли працювати ефективно в власному просторі (Функціональна);
  
• будівля повинна забезпечувати ефективне розташування орендарів в межах параметрів витрат (Ефективна);
  
• "відповідальні" будівлі повинні відповідати соціальним (здоров'я та добробут) та екологічним (кліматичні зміни) вимогам (Відповідальна);
  
• продуктивні будівлі надають простір, що підвищує добробут, забезпечує системи та зв'язок, та підтримує робочий процес (Продуктивна);
  
• і нарешті, будівля повинна стимулювати, надаючи простір, який дозволяє людям взаємодіяти один з одним та з навколишнім світом, що сприяє створенню вартості (Стимулююча);
  
• І все це у 20 хвилинній пішій доступності.

Що повинно змінитися?

Колись Пітер Друкін сказав, що найбільшою небезпекою в часи невизначеності є не сама невизначеність, а діяти за вчорашньою логікою. То ж на місці кого б ви не були, сина жаби, жука чи сліпого крота варто визначитися яка "Дюймовочка" потрібна саме вам, і чи потрібна вона вам взагалі. Адже питання "краси та престижності" вже давно відійшло на другий план. Зараз за будь-яким рішенням повинна стояти мета. Якщо компанія працює добре віддалено, то навіщо збирати всіх в одному місці додаючи знову фактор стресу у вигляді дороги на роботу? Або навпаки, чи зможуть нові працівники так само швидко інтегруватися в структуру компанії та бути такими ж ефективними, як уже спрацьована команда? Чи завжди будуть люди, яким дома буде працювати некомфортно і вони без офісу обійтися просто не зможуть.

За даними консалтингового відділу NAI Ukraine, сьогодні на 1 людину (з урахуванням дітей та пенсіонерів) у Києві припадає 0,9 кв. м офісної площі, з якої лише близько 14% це офіси класу А, 57% — офіси класу В, вакантність яких зараз складає близько 11% з середньою ставкою оренди 20-27 доларів США за кв. м. У свою чергу, офіси нижчого класу мають більшу вакантність 15% і значно нижчу ціну оренди за 1 кв. м. від 12-20 доларів США (для класу В) та 6-12 доларів США (для класу С). А це значить, що споживацькі тренди будуть відсіювати будівлі, які не відповідають загальним трендам і знаходяться на нижчому шаблі піраміди. Це буде виражатися не лише в більшій вакатності та нижчих ставках оренди, але і в ціні продажу за кв. м. Чим менше будівля відповідає зростаючим вимогам (верхній рівень піраміди Маслоу для нерухомості), тим менше в неї шансів конкурувати за споживача. А значить, що підходи до оцінки повинні також змінюватися та враховувати окрім звичних факторів, що впливають на ціну (клас, місцезнаходження, технічний стан тощо) ще і нові вимоги, які додають нерухомості вартість (економічність, відповідальність, продуктивність, стимулювання тощо).

Крім того, все більшої популярності зараз набирають коворкінги, де умови оренди в рази простіші, ніж в класичних офісних центрах, а сам простір більше відповідає стимулюючій функції та дозволяє компаніям бути гнучкими в часи невизначеності викликаної пандемією. І це приводить нас до ще одного висновку: усталені (класичні) підходи до оренди нерухомості необхідно змінювати, адже споживач не певний в завтрашньому дні, не може дозволити собі таку розкіш як довгострокові витрати у вигляді договору оренди строком, скажімо на 3 роки.

Однак, зміна пріоритетів галузі вимагає зосередження фокусу не на питаннях нерухомості, а на таких питаннях як якість обслуговування, досвід, навколишнє середовище, соціальна справедливість, ефективність бізнесу та задоволеність споживачів. "Причини піти в офіс будуть більш вагомішими, а працівники будуть мати новий набір якостей, які для них будуть важливими. Технології, добробут, стійкість та гнучкість стануть ключовими драйверами змін", зазначив президент Королівського інституту сертифікованих оцінювачів Кат Фонтана.

Якщо підсумувати, то вірогідно повинно змінитися наступне:

• в центрі всього повинен стояти кінцевий споживач, не знеособлена компанія, яка орендує офіс, а безпосередньо люди, які ним користуються. А це значить зовсім новий підхід до надання послуг оренди. Орендарі повинні мати можливість швидко адаптуватися та вносити зміни до своїх поточних офісів, а не погоджувати зменшення площі чи розірвання договору за півроку чи навіть рік наперед;
  
  
• нерухомість орієнтована на людей. Найбільша цінність нерухомості полягає в її здатності активувати та покращувати ефективність людей, які нею користуються. А це значить, що вимоги до офісу змінюються. Світла, води, меблів та Інтернету більше не достатньо. Офіс повинен стимулювати активність, розвиток та соціалізацію людей;
  
  
• нерухомість має відповідати кліматичним викликам. Практично кожна промисловість заявляє про розробку підходів до зменшення впливу на навколишнє середовище. Однак, комерційна нерухомість чомусь залишається практично осторонь всіх цих змін. Добове споживання електричної енергії офісами перетворює їх у "світлових примар". Коли в офісі в нічний час працює дві людини, а при цьому світиться весь поверх чи навіть всі зони загального користування;
  
  
• нерухомість сьогодні це ресурс, а не актив. З точки зору орендаря, нерухомість це товар, яким компанія повинна мати можливість гнучко керувати, а не бути довгостроковим зобов'язанням. При цьому ринкові ризики повинні нести власники нерухомості, а не орендарі, оскільки для них це всього лише товар;
  
  
• "простір як послуга" мабуть найбільш точно відповідає сьогоднішнім реаліям. Саме тому, коврокінги, які характеризуються спрощеними умовами користування (плата за користування одним місцем) та наданням послуг (елементи інфраструктури) набагато краще відповідають поточним трендам та потребам нової економіки. Крім того, схожа модель застосовується і для інших секторів ринку: лабораторії, магазини, студії тощо. Тому такий підхід має поширитися на всю галузь.